城市更新这件事并不新鲜，全国各地的城市都不同程度在做。但是，在深圳，这件事太耐人寻味，因为，在三十年前，这里还都是农田村舍，三十年后，这里却要大规模地搞城市更新了。显然，发展太快了，二十年前甚至十年前的新东西，现在看来已经是很“旧”了：旧村、旧城、旧工业区、旧商业区等等。要更新，而且要大规模更新，深圳出台的城市更新办法中提到了200平方公里的面积。
　　深圳这是被逼无奈，也是发展的必然。就像一个巨大的幼儿，已经长到三五岁，他有着比同类幼儿更强更大的能量，可还被捆在婴儿的襁褓里，他怎么活得好？他无法挤占别人的地盘，无法延续三十年来中国城市惯常的外延式城市成长模式，那就走内涵式城市成长模式，在既有的已经经营了多年的成熟土地上搞深度开发，搞产业升级，搞空间高效利用，搞资源整合，这就是城市更新。
　　都是一线城市，北京总面积16000多平方公里，上海6300多平方公里，广州7400多平方公里，而深圳还不到2000平方公里。说起来，我们常常觉得英雄气短，常常觉得不公平，常常眼馋地看一看周边城市广袤的土地，常常制造一些所谓“大深圳”的虚无飘渺的话题为自己壮胆。然而，我们差点忘了，有一本书，名字就叫《小的是好的》。当那些土地丰裕的城市以土地的广饶而骄傲时，当这些城市仍然热衷于以外延型土地扩张模式作为经济发展的主导模式时，深圳却在自觉不自觉地踏上土地深度开发的内涵型发展道路。缺地就做缺地的发展模式，就不以土地多寡论英雄。在这个节能减排、节约集约发展的时代，谁能最大限度地利用土地价值，在每平方公里的土地上产出最好的综合效益，谁才是真正的英雄。
　　深圳也许在这一轮的城市发展中又不可避免地要再担当一个新英雄的角色。试想一下，若干年后，当那些土地面积广大的城市也开始出现土地紧张的局面，也想到要大规模地节约土地，推进土地的深度开发，那时候，深圳已经拥有土地节约集约利用的巨大成就和成功经验，它又走在全国的前面了。从这点上看，深圳对当下正在热火朝天进行的城市更新就应该有更深刻的解读，事实上，深圳正在进行一场新的城市革命，它要走出传统的城市土地及城市要素资源浪费和低效利用的老路，要为中国城市的高端发展模式进行全面、综合、深入的试验和探索，因此，这场城市更新不仅是深圳的整体升级，也成为国家层面和其他城市非常关注的事情，显然已具有明显的国家使命价值。
　　也许，城市更新后土地和物业的单位价值总体上会有所上升，但这也是价值规律的必然表达，深圳的动向代表了中国城市发展的方向。在此我想对深圳说的一句话是：不辱使命。

羞答答的政策静悄悄地“开”

宋  丁

自去年第四季度为应对国际金融危机给中国带来消极影响而推出的积极的财政政策和适度宽松的货币政策以来，到今年五月，中国的CPI和PPI仍然没有太大起色，这当然让政府头痛，然而，还有一件让政府头痛的事：中国的楼市义无反顾，“小阳春”的判断意犹未尽，“火爆”已经迫不及待登场了。从深圳看，短短几个月，房价已上升30%，成交量也大约有去年同期的一倍左右。市场再一次陷入迷茫和不安，房价如此暴涨，难道会再现2007年的泡沫格局吗？

也许人们从2007年房地产发展的经验中看出了希望，更多人把希望寄托在政府出台强有力的政策方面。在深圳，市民在网上呼吁新上任的代市长关注并解决房价过高问题。然而，问题来了，在国家宏观经济方面仍然没有明显起色的大背景下，很难想象政府会很快出台遏制包括房地产在内的经济增长的政策。近日，温家宝总理说，要坚定不移地继续推进积极的财政政策和适度宽松的货币政策。深圳新上任的代市长王荣说，深圳当前首要的任务是保增长。这似乎表明，无论是国家层面还是深圳层面，当前经济形势下，无法指望很快推出直接针对当前楼市快速上涨的遏制性政策。

难道中央政府或深圳市政府没有看到国内大城市以及深圳近来楼市快速上涨带来的隐患吗？无论中央还是深圳，对这种情况都是十分清楚的。问题在于，相对于整体经济形势特别是实体经济的严重退缩局面，房地产价格上升过快的情况只是局部问题，中央也好，深圳也好，目前看上去只能以大局为重，把保增长放在首位，楼市也在为保增长做着重要的贡献，这中间积累的问题只能等到经济形势有所好转的时候再去集中解决了。

不过，仔细分析起来，似乎政策方面并没有完全失语，用一句孟庭苇唱过的歌的歌词形容，就是：羞答答的政策在静悄悄地“开”，在迂回地释放出来。

我们先看一下国家层面。近日来深圳公干的国家建设部某领导说，由于近几个月中国楼市升势明显，近期不会再出台扶持楼市的政策。前些日子，国家有关部门提出适时开征物业税，这可是国家税收领域的重大税种，关乎到每一个物业业主的切身利益，这表明，拥有物业的人将要承担来自国家税收的相应的物业持有成本。显然，国家这个动议对买房者来说是一种真实的压力，对一些人打算买房者会产生一定的冲击，特别是那些投资或投机者。近日，建设部向国务院建议，放宽国外投资者在国内房地产领域的投资限制，联想到5月27日国务院公布的固定资产投资项目资本金比例下调政策，国内企业普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，这些都是增加房地产供给力量的政策性举措。

深圳在2007年的火爆楼市中并没有出台抑制楼市的政策。而在今年5月21号，深圳市四届人大会议通过关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，这意味着一部分小产权房有可能拿到房产证进入正轨楼市，如果这样，深圳的供需关系将受到一定的影响。

尽管如此，事实上，当前形势下真正直接干预楼市的政策并没有出来。也许，我们本来就不应该对政策投以过多的期待，也许我们不应该“叶公好龙”，早早盼来了市场经济，但市场经济导致楼市波动时，我们又表现的那么慌乱和烦躁，一味希望政府出台几个政策管住楼市。其实，眼下政府政策虽然缺少，但市场力量仍然可期，君不见，由于房价上升过快，市场本身开始不买账了，成交量以及房价都已经在下跌。何况，假以时日，仍然有可能看到加息等国家政策出手。因此对楼市的发展，大家应该抱以信心。

                                                                  5月，我们雾里看花

宋  丁

深圳楼市又热起来了。排队购房、“日光盘”、投资客、二手房业主返价、房价迅速走高……。市民惊问：07年的疯狂楼市又回来了？

楼市涨跌互现本不足为奇，但是，快速升温之下，人们还是免不了对楼市说三道四。我们常常习惯于用软性的力量，例如“应该或不应该”的道德理念来评价市场，希望以此遏制住有点怪异性升温的楼市。然而，我们真的不能单纯指望道德。在利益面前，道德常常是是无效而无奈的，就像马哈蒂尔义正词严的道德痛斥并没有管住索罗斯在东南亚市场的金融热钱操作一样。

也许刚性的力量，例如政策、法规、条例之类，能够给与我们更多清晰的脉络或前景？好比07年9月的“二套房贷”政策，好比08年10月强力启动的积极财政政策和适度宽松的货币政策。然而，进入5月，一连串的来自政策法规层面的动向竟然让深圳人更坠入“雾里看花”的迷幻境界：

5月21号，深圳市四届人大会议通过关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，这标志着深圳小产权房有可能成为全国拿到房产证的第一例。深圳有三十多万栋这类房产，平均每栋1000平方米左右，就是给1%发了“红本”，就有约300万平方米，这样的量如果与正规楼市对接，供需关系的动荡和变化是可以想见的。为防止市场误解，市人大近日出来澄清，说发了房产证并不等于这些房产可以进入市场流通，但是，没发房产证都有很多在公开交易，发了房产证难道能管住交易吗？

5月25日，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》下达，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。什么是物业税？说简单一点，就是每位业主拥有房产过程中要缴纳的税收。这就很明白，谁的房多，谁的房大，就可能多交税，而且要年年交。这种情况下，哪个傻子还敢在那里空占着一堆空房子或大房子？未来一段时间，原先等待升值后赚取差价的这些房源可能会有不少放出来，这有可能对楼市起到一种平抑的作用。

5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。这意味着什么？开发商获取贷款的门槛降低了，投资动能强化了，房地产有效供给能力可能随之提升，从理论上讲，这能够起到对房价上升的阻滞作用。

还有，近日来深圳公干的国家建设部某领导说，由于近几个月中国楼市升势明显，近期不会再出台扶持楼市的政策。

你看，一连串的政策动向似乎都在对迅速升温的楼市产生平抑性影响。然而，同样在趋热的5月，又传来一个令人心动的消息：国务院正式批复《深圳市综合配套改革总体方案》，这让深圳人又一次激起了对这座城市美好未来的无限遐想，其中，关于特区扩容，似乎已成定局，这对深圳楼市特别是关外楼市的向上推动是不言而喻的。

向上？向下？政策的多元和多变，的确让楼市的“物象”变成了“雾象”，业界几乎没有人敢明确地说他能完全看懂未来。倒是深圳楼市仍然自得地延续着去年10月以来的回升态势，成交量继续放大，价格斗胆再升。我问一位购房者，他说：我不知道楼市以后怎么走，不过，我真的需要住房，不想再等了，再等，房价再升怎么办。我问另外一位购房者，他说，我想多买一套放放看，我的朋友两个月前买的房已经涨了百分之十几。物业税？没那么快吧。等快要出台前再卖了不就得了。

这就是2009年5月的社会心态：真实、简单、随大流。当我们“雾里看花”的时候，当我们陡生疑惑和担忧的时候，市场在按照它的法则明确地行动。

还是用无奈的道德对市场放一句话吧：小心野马脱缰喔！

“救市”的问题在于用错了词

宋   丁

近几天来，全国近二十个城市因出台相关楼市扶持政策而被广泛认定为“救市”，受到很多质疑和批评。在深圳这个全国楼市率先下跌的城市，对市政府是否出手“救市”，说法不一，说需要“救市”的人和说不能“救市”的人似乎都有自己的一大堆理由。

我认为，这两派观点首先都搞错了概念。什么是“救市”？当国民经济或某个产业发生重大危机、面临崩盘的时候，例如当前的美国金融业，这时候才需要政府“救市”，也就是所谓“危机干预”。而当国民经济或某个产业出现一定的或比较严重的问题、但并没有到崩盘的地步时，也需要政府出台一些政策措施，防止问题继续恶化时，这叫“一般干预”，所谓“防患于未然”。无论危机干预还是一般干预，都是市场经济体制下政府的正常行为和规则行为，只是在不同的时期政府出手的力度、措施有很大不同罢了。

回过头来再看近来的所谓“救市”。第一，国内各个实施调控楼市政策的城市真的到了楼市要崩盘的地步了吗？没有，只是出现一定程度或比较严重的萎缩局面，在当前国内外经济危机加重的背景下，类似深圳这样的已经低迷了一年多的楼市，如果成交量继续低迷下去，可能对整体国民经济带来明显的不利影响。第二，任何一个城市的政策文件中，从来没有出现“救市”这个很极端的词，有的只是“稳定”、“促进”、“推动”、“刺激”这样的相对中性的词。显然，各个城市的政府实施的政策属于“一般干预”，而不是“危机干预”，当然就谈不上什么“救市”。

那么，“救市”论是如何大规模爆发的呢？是舆论界的贡献。一些业内评论人士以及媒体在没有对此作充分研究的情况下，直接认定政府在“救市”，经媒体传播，很快在全国弥漫开来。问题在于，这种传播效应对普通消费者的影响是相当大的，某种意义上说，加剧了市民对政府的质疑和对市场的担心。

我们应该有记性，过去几年中，当房地产一路上升过程中，从中央到地方，宏观调控的力度是不断加大的，这些大都是政府的“一般干预”，显然这些干预措施在去年收到了应有的良好成效。那时候，我们没有看到媒体和一些业内人士谈起“救市”。现在，当楼市成交量持续低迷、国内外经济又存在很大困难的时候，政府择机出台一些扶持性的政策，也属于“一般干预”，我认为很正常，如果非要找一些似是而非的理由给它戴上一顶“救市”论的帽子，也未免有点言过其词了。

我的结论是：第一，各地政府近来出台的扶持楼市的政策属于“一般干预”，并没有达到需要实施“危机干预”的“救市”行动；第二，深圳楼市低迷已达一年多，在价格趋向理性回归的同时，成交量在多种因素影响下，一直没有合理放大，所以，市政府应该结合国务院的要求，出台适当的“一般干预”的调控政策，推动成交量回暖，稳定楼市；第三，深圳的调控政策应以减轻交易环节相关税收为主导。

  两会风向：房地产协调发展才是真

宋  丁

不出所料，正在召开的全国两会上，房地产、楼市、房价又成为代表和委员们热议的话题。最引人关注的无疑是温家宝总理在政府工作报告中关于房地产问题的重要阐述。初读下来，感觉充满一种对民生、对解决百姓住房问题的深切关注。政府在行动，政策在落实，过去曾被戏称为“宏观空调”的宏观调控从来没有如此有效地显现出它的威力，有力地促进着房地产业的健康发展。然而，也有人心生一种担心：长达十年的房地产市场化改革到头了吗？政府如此强力介入房地产业，大规模开发保障性住房建设，会不会又回到当年政府大包大揽的老路上去？

其实，温总理的报告细读下来，这种疑虑就会完全打消。这个报告反映了两会作为国家最高权力机构和议政机构关于房地产业发展的核心价值判断，这就是，中国房地产全面实现协调发展才是根本方向。何谓协调？就是在政府和市场、供给和需求、消费和投资、高收入家庭和中低收入家庭、近期目标和中长期目标等矛盾因素之间搭建起沟通的桥梁，寻找到建立平衡关系的办法，实现房地产业的平衡、和谐、科学和稳健发展。

显然，不同时期，协调发展的重点有所不同。例如，十年前，当中国住房问题更多地表现为政府长期包办的福利性政策，从而无法实现中国住房建设的高效化、高质化和现代化的时候，国家出台了城市住房问题的全面改革方案，拉开了长达十年的中国房地产业发展的市场化改革之路，极大地催生和提升了中国的住房建设和房地产业发展。近年来，当贫富分化问题明显加重、房价节节攀升导致工薪阶层越来越买不起房的时候，以宏观调控的手段大力推进政府主导的保障性住房建设就成为解决中国住房问题的重心所在。

我们注意到，协调发展的思想明确地出现在温总理的最新报告中。例如，报告中说：房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。这句话一方面表明，当前房地产发展的重心是建设更多的满足广大人民群众需要的普通住房，另一方面也表明，这些需要重点发展的住房仍然是商品性质的，而不是由政府包办的福利性住房，过去十年住房市场化改革的成功经验还会继续得到弘扬。又如，报告中说：正确运用政府调控和市场机制两个手段。这句话更是直接点出了中国社会主义市场经济条件下房地产业发展必须采取的两大互补性的手段，即政府通过公共政策主导保障性住房建设和市场通过企业运作主导商品性住房建设，这两大手段缺一不可。再如，报告中说，优化商品房供应结构。这就是说，应该根据住房消费市场的实际需求，建设不同类别的住房，既要根据国内居民日益提升的生活水平的实际，建设一些高档性质的房子，满足这部分相对富裕的群众的需要，更要从中低收入家庭和居民占大多数的实际出发，把住宅开发的重点放在建设保障性住房和小户型商品房的建设上来，以更多更好的普通住房来满足广大普通群众的住房需求。

    房地产界的争论还会继续，房价的升升跌跌也在变幻。但今年两会上温总理的报告已经使我们认清了一个朴素的真理：房地产协调发展才是真。

                               深圳地产   "可喜可贺"

    细想一下，2007年的房地产依然“可喜可贺”。

    一是失控局面终于被控制住了。强势调控组合拳打出来，深圳房价的疯涨局面总算管住了，可喜可贺。

    二是穷人的住房问题越来越被重视了。随着国家保障性住房制度的出台和加快落实，深圳市政府也推出了一系列相关政策和措施，看来，至少未来低收入阶层的住房问题会逐步解决。这又是一件好事。

    三是房地产行业的洗牌力度明显加大了。前不久中天置业的倒闭，就是经典案例。更多的不良房地产开发商和中介出局，这当然也可喜可贺。

    四是房地产交易更加规范了。过去深圳房地产交易过程中存在诸多的问题，例如，阴阳合同、随意估值、挪用客户资金、哄抬房价等等。现在，政府出台了一系列调控政策和措施，使深圳市民购房更加放心了。

    五是老百姓的房产投资理念和行为趋向理性了。普通深圳市民在房产方面的投资概念也就是这两年才“井喷”的。现在经历市场动荡，明白房产投资也有风险。这种理性趋势也可喜可贺。

    笔者认为，深圳的房地产总体上是在朝健康、合理的方向发展。预计2008年还会有较长时间的调整，但是对未来发展仍应乐观。

    （作者系综合开发院深圳分院地产研究主任）