城市更新这件事并不新鲜，全国各地的城市都不同程度在做。但是，在深圳，这件事太耐人寻味，因为，在三十年前，这里还都是农田村舍，三十年后，这里却要大规模地搞城市更新了。显然，发展太快了，二十年前甚至十年前的新东西，现在看来已经是很“旧”了：旧村、旧城、旧工业区、旧商业区等等。要更新，而且要大规模更新，深圳出台的城市更新办法中提到了200平方公里的面积。
　　深圳这是被逼无奈，也是发展的必然。就像一个巨大的幼儿，已经长到三五岁，他有着比同类幼儿更强更大的能量，可还被捆在婴儿的襁褓里，他怎么活得好？他无法挤占别人的地盘，无法延续三十年来中国城市惯常的外延式城市成长模式，那就走内涵式城市成长模式，在既有的已经经营了多年的成熟土地上搞深度开发，搞产业升级，搞空间高效利用，搞资源整合，这就是城市更新。
　　都是一线城市，北京总面积16000多平方公里，上海6300多平方公里，广州7400多平方公里，而深圳还不到2000平方公里。说起来，我们常常觉得英雄气短，常常觉得不公平，常常眼馋地看一看周边城市广袤的土地，常常制造一些所谓“大深圳”的虚无飘渺的话题为自己壮胆。然而，我们差点忘了，有一本书，名字就叫《小的是好的》。当那些土地丰裕的城市以土地的广饶而骄傲时，当这些城市仍然热衷于以外延型土地扩张模式作为经济发展的主导模式时，深圳却在自觉不自觉地踏上土地深度开发的内涵型发展道路。缺地就做缺地的发展模式，就不以土地多寡论英雄。在这个节能减排、节约集约发展的时代，谁能最大限度地利用土地价值，在每平方公里的土地上产出最好的综合效益，谁才是真正的英雄。
　　深圳也许在这一轮的城市发展中又不可避免地要再担当一个新英雄的角色。试想一下，若干年后，当那些土地面积广大的城市也开始出现土地紧张的局面，也想到要大规模地节约土地，推进土地的深度开发，那时候，深圳已经拥有土地节约集约利用的巨大成就和成功经验，它又走在全国的前面了。从这点上看，深圳对当下正在热火朝天进行的城市更新就应该有更深刻的解读，事实上，深圳正在进行一场新的城市革命，它要走出传统的城市土地及城市要素资源浪费和低效利用的老路，要为中国城市的高端发展模式进行全面、综合、深入的试验和探索，因此，这场城市更新不仅是深圳的整体升级，也成为国家层面和其他城市非常关注的事情，显然已具有明显的国家使命价值。
　　也许，城市更新后土地和物业的单位价值总体上会有所上升，但这也是价值规律的必然表达，深圳的动向代表了中国城市发展的方向。在此我想对深圳说的一句话是：不辱使命。

羞答答的政策静悄悄地“开”

宋  丁

自去年第四季度为应对国际金融危机给中国带来消极影响而推出的积极的财政政策和适度宽松的货币政策以来，到今年五月，中国的CPI和PPI仍然没有太大起色，这当然让政府头痛，然而，还有一件让政府头痛的事：中国的楼市义无反顾，“小阳春”的判断意犹未尽，“火爆”已经迫不及待登场了。从深圳看，短短几个月，房价已上升30%，成交量也大约有去年同期的一倍左右。市场再一次陷入迷茫和不安，房价如此暴涨，难道会再现2007年的泡沫格局吗？

也许人们从2007年房地产发展的经验中看出了希望，更多人把希望寄托在政府出台强有力的政策方面。在深圳，市民在网上呼吁新上任的代市长关注并解决房价过高问题。然而，问题来了，在国家宏观经济方面仍然没有明显起色的大背景下，很难想象政府会很快出台遏制包括房地产在内的经济增长的政策。近日，温家宝总理说，要坚定不移地继续推进积极的财政政策和适度宽松的货币政策。深圳新上任的代市长王荣说，深圳当前首要的任务是保增长。这似乎表明，无论是国家层面还是深圳层面，当前经济形势下，无法指望很快推出直接针对当前楼市快速上涨的遏制性政策。

难道中央政府或深圳市政府没有看到国内大城市以及深圳近来楼市快速上涨带来的隐患吗？无论中央还是深圳，对这种情况都是十分清楚的。问题在于，相对于整体经济形势特别是实体经济的严重退缩局面，房地产价格上升过快的情况只是局部问题，中央也好，深圳也好，目前看上去只能以大局为重，把保增长放在首位，楼市也在为保增长做着重要的贡献，这中间积累的问题只能等到经济形势有所好转的时候再去集中解决了。

不过，仔细分析起来，似乎政策方面并没有完全失语，用一句孟庭苇唱过的歌的歌词形容，就是：羞答答的政策在静悄悄地“开”，在迂回地释放出来。

我们先看一下国家层面。近日来深圳公干的国家建设部某领导说，由于近几个月中国楼市升势明显，近期不会再出台扶持楼市的政策。前些日子，国家有关部门提出适时开征物业税，这可是国家税收领域的重大税种，关乎到每一个物业业主的切身利益，这表明，拥有物业的人将要承担来自国家税收的相应的物业持有成本。显然，国家这个动议对买房者来说是一种真实的压力，对一些人打算买房者会产生一定的冲击，特别是那些投资或投机者。近日，建设部向国务院建议，放宽国外投资者在国内房地产领域的投资限制，联想到5月27日国务院公布的固定资产投资项目资本金比例下调政策，国内企业普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，这些都是增加房地产供给力量的政策性举措。

深圳在2007年的火爆楼市中并没有出台抑制楼市的政策。而在今年5月21号，深圳市四届人大会议通过关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，这意味着一部分小产权房有可能拿到房产证进入正轨楼市，如果这样，深圳的供需关系将受到一定的影响。

尽管如此，事实上，当前形势下真正直接干预楼市的政策并没有出来。也许，我们本来就不应该对政策投以过多的期待，也许我们不应该“叶公好龙”，早早盼来了市场经济，但市场经济导致楼市波动时，我们又表现的那么慌乱和烦躁，一味希望政府出台几个政策管住楼市。其实，眼下政府政策虽然缺少，但市场力量仍然可期，君不见，由于房价上升过快，市场本身开始不买账了，成交量以及房价都已经在下跌。何况，假以时日，仍然有可能看到加息等国家政策出手。因此对楼市的发展，大家应该抱以信心。

                                                                  5月，我们雾里看花

宋  丁

深圳楼市又热起来了。排队购房、“日光盘”、投资客、二手房业主返价、房价迅速走高……。市民惊问：07年的疯狂楼市又回来了？

楼市涨跌互现本不足为奇，但是，快速升温之下，人们还是免不了对楼市说三道四。我们常常习惯于用软性的力量，例如“应该或不应该”的道德理念来评价市场，希望以此遏制住有点怪异性升温的楼市。然而，我们真的不能单纯指望道德。在利益面前，道德常常是是无效而无奈的，就像马哈蒂尔义正词严的道德痛斥并没有管住索罗斯在东南亚市场的金融热钱操作一样。

也许刚性的力量，例如政策、法规、条例之类，能够给与我们更多清晰的脉络或前景？好比07年9月的“二套房贷”政策，好比08年10月强力启动的积极财政政策和适度宽松的货币政策。然而，进入5月，一连串的来自政策法规层面的动向竟然让深圳人更坠入“雾里看花”的迷幻境界：

5月21号，深圳市四届人大会议通过关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，这标志着深圳小产权房有可能成为全国拿到房产证的第一例。深圳有三十多万栋这类房产，平均每栋1000平方米左右，就是给1%发了“红本”，就有约300万平方米，这样的量如果与正规楼市对接，供需关系的动荡和变化是可以想见的。为防止市场误解，市人大近日出来澄清，说发了房产证并不等于这些房产可以进入市场流通，但是，没发房产证都有很多在公开交易，发了房产证难道能管住交易吗？

5月25日，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》下达，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。什么是物业税？说简单一点，就是每位业主拥有房产过程中要缴纳的税收。这就很明白，谁的房多，谁的房大，就可能多交税，而且要年年交。这种情况下，哪个傻子还敢在那里空占着一堆空房子或大房子？未来一段时间，原先等待升值后赚取差价的这些房源可能会有不少放出来，这有可能对楼市起到一种平抑的作用。

5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。这意味着什么？开发商获取贷款的门槛降低了，投资动能强化了，房地产有效供给能力可能随之提升，从理论上讲，这能够起到对房价上升的阻滞作用。

还有，近日来深圳公干的国家建设部某领导说，由于近几个月中国楼市升势明显，近期不会再出台扶持楼市的政策。

你看，一连串的政策动向似乎都在对迅速升温的楼市产生平抑性影响。然而，同样在趋热的5月，又传来一个令人心动的消息：国务院正式批复《深圳市综合配套改革总体方案》，这让深圳人又一次激起了对这座城市美好未来的无限遐想，其中，关于特区扩容，似乎已成定局，这对深圳楼市特别是关外楼市的向上推动是不言而喻的。

向上？向下？政策的多元和多变，的确让楼市的“物象”变成了“雾象”，业界几乎没有人敢明确地说他能完全看懂未来。倒是深圳楼市仍然自得地延续着去年10月以来的回升态势，成交量继续放大，价格斗胆再升。我问一位购房者，他说：我不知道楼市以后怎么走，不过，我真的需要住房，不想再等了，再等，房价再升怎么办。我问另外一位购房者，他说，我想多买一套放放看，我的朋友两个月前买的房已经涨了百分之十几。物业税？没那么快吧。等快要出台前再卖了不就得了。

这就是2009年5月的社会心态：真实、简单、随大流。当我们“雾里看花”的时候，当我们陡生疑惑和担忧的时候，市场在按照它的法则明确地行动。

还是用无奈的道德对市场放一句话吧：小心野马脱缰喔！

尴尬的经适房，谢幕也罢

宋  丁

    经济适用房这种东西，从它出生至今，就没有消停过。在如今的房地产市场上，位居两头的两类住房产品都被市场认可了，一类是明确作为公益保障性质的廉租房，另一类是真正意义上的商品住房。经济适用房的问题在于，说它是公益保障性质的住房，它又有商品性质，说它是商品性质的住房，可它又明明是放在政策性保障住房范围内。这种“一女嫁二夫”的特殊地位决定了它无法消停下来，不是它自身出问题，就是制造或使用的它的人出问题。我想，茅于轼老先生总想判它“死刑”，大概就是因为它太能制造麻烦了吧。

首先必须肯定，当初构想经济适用房这种产品的人，出发点应该是很纯朴的，他们在为那些“夹心层”们着想：对真正的穷人来说，国家可以通过廉租房政策和产品安抚到他们；对有经济实力的人来说，国家已经推出了住宅货币化的一系列政策和制度，形成庞大的商品住房体系，可以满足这类人的住房需要。但是，在这两类人中间，有被称为“夹心层”的一族，从政策看，他们不具备条件享受廉租房；从市场看，他们又难以承受商品住房的市场价格。怎么办？这种“夹心层”的特殊需求自然引发了经济适用房的产生。

如果经济适用房真正能按照科学合理的原则分配到这些“夹心层”的名下，一切也就平安无事，茅老也不用“兴师问罪”了。问题在于，过去一些年中，正是由于法制的疏漏，导致一些本没有资格的人都通过各种利益关系拿到了经济适用房，让“夹心层”们望房兴叹，正所谓“鸠占鹊巢”。近年来，各级各地政府不断出台一些规定，限制那些不具备条件购买经济适用房的人，应该说有一些成效。但这种带着政策保障面孔却又要在一定程度上体现商品性质的房子，怎么看怎么不舒服，有点“做了婊子，又想立牌坊”的味道。说的悲观点，我还真不太相信咱们的政府能想出个万全之策，既能堵住腐败力量的进入，又能满足中低收入人群的需要。

近年来，为了各种类型的“夹心层”的需要，政府在廉租房和商品住房之间，还推出了其他各种名目的“中庸”型住房产品，例如，公共租赁住房、“90/70”普通商品房、限价房等等。从实际效果看，都不太理想，太难操作，尤其是，善良的愿望常常被利益集团利用，使结果适得其反。看来，在房地产供给方面，想走一条“八面玲珑”的中间路线，何其难也！这时，我就想到了茅于轼老先生，其实，中国房地产不妨试一试他的办法，让经济适用房以及形形色色的“中间产品”谢幕，政府真正花大力气大规模建设保证质量的廉租房，而开发商则在各项严格的规则约束下认真做好商品住房的建设。廉租房就好比科技产业的“孵化器”，那些买不起商品住房的人们就先住廉租房，一旦条件成熟，他们就可以离开廉租房，到品种繁多、价格各异的商品住房市场上选择适合他们需要的房子。

让经济适用房谢幕，可以让房地产市场趋向简单化、透明化和公平化，深圳不妨试它一试！

             宋丁：另眼看“购房入户”

购房入户，一个已经被深圳中止了一些年的住房政策，近来又被广泛关注，原因是国内一些城市已经或正在推出该项政策，以激活当地低迷的楼市。

从推进房地产业发展的政策角度看，通常有三大政策：货币政策、财政税收政策和产业政策。去年下半年以来，在全国房地产全面进入低迷阶段时，各级政府在货币政策和财政政策方面已经出台了不少扶持性措施，现在，各地又出现了产业政策方面的动作，比如购房入户政策，在楼市发展较快的时候，这项政策就会中止或取消，当楼市陷入低迷时，这项政策可能会出台，以扶持楼市的正常发展。从房地产业发展的阶段性特征看，这项政策是无可厚非的。

现在的问题出来了，本来政策的目标是促进“购房”，但有人盯住了“入户”二字，甚至把这件事上升到国家户籍制度不合理的战略高度，接下来大拍板砖的事就自然发生了。我觉得，我们还是不要动不动就把房地产业的一项阶段性政策与国家户籍制度改革放在一起考量，否则房地产业背负的“罪名”也太大了一点。再说，这公平不公平也不是中国一家的事，殊不知，发达的西方国家都有明确的规定，如果想移民，拿钱来，比如，多少多少万买我们的房子，或者投资多少多少万，就可以移民。这不是不公平吗？但细想一下，还真不能随便说人家不公平，人家辛辛苦苦把个国家搞富裕了，你们地球人都随随便便、没有任何条件移民到哪里，这恐怕也不公平吧。

还是不要单独谈“入户”的事了吧，毕竟我们只是在讨论房地产业的“购房入户”政策。有人在猜测，深圳市政府可能会出台此项政策。这种猜测和去年的局面何其相似，还记得吧，去年下半年，当各地纷纷出台楼市“救市”政策的时候，深圳业界也充满猜想和期待，觉得在全国最先拉开楼市下跌序幕的深圳一定会出台相应的救市政策。结果如何呢？深圳市政府后来明确宣布，深圳楼市还没有到需要政府出手救市的地步。现在，又有人大谈“购房入户”政策，我不想过多评价这项政策的合理性问题，只想提到这项政策出台的可能性问题，那就是，也许又是一场凭空猜测，为什么？从去年10月以来，深圳楼市在全国率先企稳，楼价不再大幅下跌，只是窄幅波动，成交量明显上升，新盘在四个月内基本上保持了日成交量200套左右的正常水平，二手楼的形势也有明显好转。可以说，目前的形势比去年业界呼吁救市时的局面好多了，而且，深圳楼市目前并没有出现突然再度转弱的重大因素，在这种相对不错的楼市局面下，深圳市政府为什么要突然仿效内地恢复“购房入户”的政策呢？

我倒有一个担心，业界、舆论和市场这种对“购房入户”政策的猜测和期待如果持续放大，反而会给刚刚稳定的楼市带来负效应，因为当那些没有户籍又想要深圳户口的准备购房人对那个也许是“子虚乌有”的“购房入户”充满期待时，他原本买房的行动可能因此推迟，新的持币待购发生了。

新春伊始，万物更新，但愿是新希望，新动力，而不是穿新鞋，走老路。去年楼市的剑客炒尚未消声，还是不要以“购房入户”政策拉开今年的炒作序幕吧，让深圳楼市就这样平稳地走下去多好！

                                        2009年2月17日

以健康视野面对地产：媒体同仁，拜托了！

宋  丁

当2008年即将划上句号的时候，回首这一年，深圳房地产业可谓是惊心动魄，感慨万千。伴随着房价的大幅下跌和成交量的极度萎缩，整个市场充斥着恐慌、焦急、沮丧、谩骂、攻击、冷笑等各种表情，各派观点纷纷出笼，倒也呈现出“人人拥有话语权”的民主气氛。然而，这一年，除了产业基本面的问题外，我们也看到了太多的嘈杂的思维和行动乱象在这个脆弱的市场上横冲直撞，成为直接诱导市场走向的一种怪异的力量。

我不得不说，这些思维和行动乱象大部分是借助各种主流媒体平台完成传播的，主要表现是：

第一，消息、数据满天飞。在收视率和发行量的商业法则引导下，各主流媒体自然对来自房地产界的任何“轰动性”新闻、消息、各种杂乱来源的数据直接、快速进行发布，成为引导或诱导市场走向的重要依据，甚至有些消息、数据头天发布，第二天就否认，如此可以赚两回高收益；

第二，观点惯性一边倒。在2007年楼市暴涨过程中，我们在大多数媒体上看到的是“深圳土地紧缺，楼市供不应求”的观点，而真正依据当时的规律进行科学分析的观点很少（那些一连数年都预测楼市要下跌的所谓判断不包括在内）；到了2008年，媒体的报道又集体倒向唱衰的一边，大有点要在深圳房地产界掀起一场你死我活的阶级斗争的味道；

第三，剑客横行。人人都有话语权，这是我们的民主权利。然而，这一年来，我在主流媒体上更多看到的是，没有社会和个人双重道德约束以及知识门槛约束的各种言论盛行，主要表现为剑客横行现象。比如，专家打赌风波、千亿断供传闻、万人购房团炒作等等，都是剑客借助主流媒体的表演，都成为深圳这座改革开放先锋城市的不良记录。

有人可能会说，现在是市场经济嘛，媒体多姿多彩，缤纷万象，这才是媒体繁荣的表现，难道让我们的媒体回到一张面孔的时代吗？我认为这是完全的误解。记住，我说的是主流媒体，而不是街头小报，如果主流媒体都变成街头小报那样“花里胡哨”和“诡秘异象”，又如何担当“主流”的角色呢？所谓主流，恐怕应该有更深刻的社会责任感吧，恐怕应该引导全社会向更加科学、健康的方向走吧，恐怕不能任由一些对自己的言行可以不负任何道德责任的剑客们在这些主流媒体上随意吐唾沫吧。任何一个主流媒体都明白，你们对社会、对市场的影响力是非常大的，而被引导或诱导的市场走向必然会对深圳的国民经济和民众生活产生重大影响！

我们无法要求人人都有健康的观点，但是，我们有理由要求自己城市的主流媒体拥有一个健康的视野，这个视野要求主流媒体具备符合深圳这座国内先锋城市要求的一流水平的编辑、制片和记者队伍，具有一流水平的战略眼光和判断力，具有作为正规媒体应该拥有的对各种观点的恰当表达、综合和提升能力，具有积极引导市场和市民向更加合理、健康的发展方向前进的能力，尤其在对房地产业这个极为敏感的行业进行报道和分析上，更应该展示其高水平的应对能力。

    2009年来了，深圳楼市似乎多了一些理性，这让我们对自己的主流媒体也充满期待。此时，我想说的一句话是：以健康视野面对地产：媒体同仁，拜托了！

“救市”的问题在于用错了词

宋   丁

近几天来，全国近二十个城市因出台相关楼市扶持政策而被广泛认定为“救市”，受到很多质疑和批评。在深圳这个全国楼市率先下跌的城市，对市政府是否出手“救市”，说法不一，说需要“救市”的人和说不能“救市”的人似乎都有自己的一大堆理由。

我认为，这两派观点首先都搞错了概念。什么是“救市”？当国民经济或某个产业发生重大危机、面临崩盘的时候，例如当前的美国金融业，这时候才需要政府“救市”，也就是所谓“危机干预”。而当国民经济或某个产业出现一定的或比较严重的问题、但并没有到崩盘的地步时，也需要政府出台一些政策措施，防止问题继续恶化时，这叫“一般干预”，所谓“防患于未然”。无论危机干预还是一般干预，都是市场经济体制下政府的正常行为和规则行为，只是在不同的时期政府出手的力度、措施有很大不同罢了。

回过头来再看近来的所谓“救市”。第一，国内各个实施调控楼市政策的城市真的到了楼市要崩盘的地步了吗？没有，只是出现一定程度或比较严重的萎缩局面，在当前国内外经济危机加重的背景下，类似深圳这样的已经低迷了一年多的楼市，如果成交量继续低迷下去，可能对整体国民经济带来明显的不利影响。第二，任何一个城市的政策文件中，从来没有出现“救市”这个很极端的词，有的只是“稳定”、“促进”、“推动”、“刺激”这样的相对中性的词。显然，各个城市的政府实施的政策属于“一般干预”，而不是“危机干预”，当然就谈不上什么“救市”。

那么，“救市”论是如何大规模爆发的呢？是舆论界的贡献。一些业内评论人士以及媒体在没有对此作充分研究的情况下，直接认定政府在“救市”，经媒体传播，很快在全国弥漫开来。问题在于，这种传播效应对普通消费者的影响是相当大的，某种意义上说，加剧了市民对政府的质疑和对市场的担心。

我们应该有记性，过去几年中，当房地产一路上升过程中，从中央到地方，宏观调控的力度是不断加大的，这些大都是政府的“一般干预”，显然这些干预措施在去年收到了应有的良好成效。那时候，我们没有看到媒体和一些业内人士谈起“救市”。现在，当楼市成交量持续低迷、国内外经济又存在很大困难的时候，政府择机出台一些扶持性的政策，也属于“一般干预”，我认为很正常，如果非要找一些似是而非的理由给它戴上一顶“救市”论的帽子，也未免有点言过其词了。

我的结论是：第一，各地政府近来出台的扶持楼市的政策属于“一般干预”，并没有达到需要实施“危机干预”的“救市”行动；第二，深圳楼市低迷已达一年多，在价格趋向理性回归的同时，成交量在多种因素影响下，一直没有合理放大，所以，市政府应该结合国务院的要求，出台适当的“一般干预”的调控政策，推动成交量回暖，稳定楼市；第三，深圳的调控政策应以减轻交易环节相关税收为主导。

成交量：楼市跨年度走向的关键

                                                                 宋   丁

深圳楼市经过一年的调整，应该说，房价已经有了相当幅度的回落，这是各方面都希望看到的。现在，当房地产界积极备战秋交会的时候，我们知道，今年的最后一个季度来临了，也就是说，离房地产业进行年度总结的日子不远了。

以往每年的年终总结，大抵是兴高采烈的，毕竟一年下来，收获颇多，对来年的期盼也充满想象。然而，今年的情况大不一样，房地产界的各路神仙似乎还远远高兴不起来，深究下去，真正让他们感到郁闷的事情并不是房子价格的回落，毕竟以现在的价格看，绝大多数地产商仍然有不等的利润空间。他们为什么闷闷不乐？原来是房子卖不动，卖不好，买不快，资金回笼情况很不理想，压力越来越重！

数字是硬道理。今年前三季度，深圳一手楼成交量大约仅有200多万平方米，加上二手楼，总量也不过500万平方米左右，如果后半年延续这种成交量水平，则全年深圳一二手楼成交总量仅700万—800万平方米，这还达不到2005年一手楼的成交量。难怪有人说，深圳楼市成交量回到上个世纪90年代末的水平。

说实话，房价跌到现在的水平，是完全合理的，甚至再下滑一点都不奇怪，那只不过是理性回归而已。然而，成交量持续低迷长达一年，而且还有可能蔓延下去，这就不能说是一种“理性回归”了。因为现在的成交量远远不能反映深圳的真实消费需求。按照深圳城市人口和实际需求，每年的住房成交量不应该低于1000万平方米。

为什么真实的住房消费需求迟迟体现不出来呢？先看房价，在跌到2006年初的水平时，尽管市场上仍然有人说房价高，但越来越多的人已经开始询价了，可见房价正在淡出对成交量第一制约力的位置。其次，宏观政策方面，尽管还没有大的动作，但近日的两率下调以及公积金住房贷款利率下调政策已经释放出一点宽松的迹象，对低迷的楼市当然是一个利好，不排除政策面有进一步的举措。再次是供应量问题，经过一年的深幅调整，市场上积累的楼盘存量已经很大，而增量在不断扩大，加上政府规划的未来数年的增量部分，显然未来供需关系可能存在供大于求的局面。但是，这不应该成为目前成交量如此低迷的原因。最后就是心态问题了，一个最现实的解释是，市场“买涨不买跌”。跌了一年了，市场上仍然弥漫着一种不安的情绪，消费者从大量的媒体和专家嘴里得到的结论是，房价还没有跌到位，房地产商还应该继续降价。在这种舆论引导下，更多的人选择了继续等待。

深圳很强的自住性刚性需求面对大量的处在降价格局中的空置的房子，就是无法实现真实的买卖关系，这个问题就大了，因为低迷的成交量必然影响到人们的住房需求和整个城市经济的正常发展。我认为，深圳楼市价格正在回归到相对合理的空间，这是深圳经济整体发展水平的反映，也是楼市价值规律的合理反映。等待楼市价格继续大幅下降的想法和做法是不明智的。在时间即将进入年度最后一个季度并直指跨年度的时候，我不希望在深圳这个全国都关注的一线市场上只是任由几个“剑客”在那里鼓噪，我希望政府、业界和学者们能把握发展大势，把深圳房地产市场看得稍微正面一点，给出一点积极的信号，恢复市场的信心。应该引导作为深圳国民经济重要组成部分的楼市在成交量上产生明显的回升，因为成交量才是2009年深圳房地产业能否平稳进入良性发展轨道的关键。

                                               都滑落了，但绝不是价值

宋  丁

          深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

如果用一个字来形容深圳楼市将近一年来的情势，那就是“落”，下落、滑落、坠落、落花流水、破落，甚至有万人购房团集体“痛打落水狗”。也不能怪大家如此慢待房地产商们，谁让你们当时要对广大市民“落井下石”呢？到头来还不是落得个谁捅的窟窿谁来补，老老实实地把那个高企的房价给“落”下来。

其实，这一年，深圳楼市落下来的何止是房价，成交量大幅滑落，企业获利空间大幅滑落，政府土地和房地产税收大幅滑落，市民购房意愿大幅滑落，甚至波及开来，助推深圳经济主要指标大幅滑落，人们对深圳经济的信心也大幅滑落。

如此滑落，实在是深圳长期高速成长中的另类景观，有点不好交代改革开放三十年的总结报告。但是，这一片滑落都是真真切切地发生了，深圳无法回避。也许，这就是所谓的市场经济吧，该“落”的时候，就得让它落下来，硬撑着，恐怕是撑不住的。

“无边落木潇潇下”。淡市里，大家看到了太多的滑落，然而，恐慌心态下，还有多少人认同深圳房地产的价值？咱们不妨理一理思路：

首先是使用价值，人们住的房子难道会由于房价下跌而出现居住质量问题吗？答案是否定的。毕竟，这些年来，深圳的楼市产品品质在不断提高。无论上涨还是下跌，人们同样享受高品质房子带来的愉悦，这一点是显而易见的。

其次是保值价值，在资产价格剧烈波动的时期，人们的余钱放在那里比较安全？比较具有保值功能？银行是最常态的选择，但是，银行也不见得完美呢，在CPI高企的时代，钱放在银行还是负利率呢！近年来，越来越多的人认为，房地产作为不动产，其稳定性事实上是比较高的。去年在疯涨中买入的是少数人，因此房价剧烈下跌时真正受到严重影响的人其实并不多。大多数人面对一定的跌幅并没有惊慌，甚至不太理会，正是对其保值功能的充分认同。

再次是增值价值，房子作为投资品，当然要讲它的增值和回报。这一轮下跌中，房子的投资功能遭到一些人的痛骂。然而，骂归骂，房子的投资功能是客观存在的。买来房子住，它就是消费品，随后你出手转卖了，它就成了投资品。从投资的角度看，房子的价值更加突出。因为，房子作为不动产，最适合于长期投资，以深圳的发展前景看，长期是明确被看好的，未来几年房价出现健康稳定上扬的局面是在意料之中的事。因此，从长远看，深圳房子的增值是毫无疑问的。

淡市里，一切都在滑落，唯有价值不倒。真正的好房子，真正的好企业，真正的好产品，是不会因为一时的价格波动而改变其价值形态的，这个价值就是深圳房地产业多年来在竞争中磨练底蕴、构筑品质和打造品牌的结果。深圳是好样的，因为我们看得见，有了十年房地产改革的历练，更多的企业和房子经受住了这一轮大调整的严峻考验，正在积极调整方向，以更加健康的心态和行动迎接未来更大的挑战，因为他们相信价值常在。

                                                           反思深圳地产

         呼唤深圳房地产的平稳健康发展

                                                                宋  丁

一、当前深圳房地产的总体态势

以去年九月国家关于房地产信贷收缩政策出台为标志，深圳在全国率先开始了剧烈的楼市调整，到目前基本上过去了一年时间。一年的时间不长也不短，似乎可以站在更到的基点上对这一年来的调整以及未来的发展做出一点粗浅的判断了。我有以下几点基本认识：

第一，这次调整，一定要来。回想中国房地产业的发展，上个世纪九十年代初期发生在海南、北海、惠州等地的烂尾楼事件并不能说明那时已经有了真正的房地产业和市场，那时只是中国房地产业的早期试验阶段。真正的房地产发展来自上个世纪九十年代后期开始的房地产市场化改革，从那时候起，中国房地产迅速崛起，在八、九年中，基本建立了国内房地产的制度体系、房地产开发商体系、房地产市场体系等，相伴随的就是房价的一路走高，尤其是近三年来，房地产价格进入一个快速拉升的阶段，在深圳，从2005年开始，一连三年都是高速抬升，17%、26%、50%，显然，到2007年，这种上涨已经进入一个投机爆炒的时代，而真正的下降和调整还没有尝试过。既然走过了头，就一定要调回来，假定政策面不给出调控的信号，只是市场的力量，也会在某个时点上形成“崩盘”局面，这就是市场经济。好在有效的政策出手了，“过山车”终于没有爬到更高的地方去。

第二，理性回归，大势可期。经过将近一年的调整，深圳的房地产市场出现了比较明显的理性回归局面。从成交量看，今年上半年平均每个月的一手楼盘成交量只有20多万平方米，而房价也从去年九月的全市平均17000多元下跌到今年六月的11000多元，下跌幅度达到36%。尽管由于成交量的剧烈萎缩和价格的大幅下降，导致一些房地产商和一些投资客的日子有点不好过， 但由于符合市场规律，大多数市民还是乐意见到的，毕竟他们开始看到久违了的趋向合理的房价正在回来。从目前的态势看，这种调整格局可能还会继续一段时间。

第三，正常需求，等待释放。尽管我们都讲“理性回归”，但是，真正的理性回归还要具体分析。从房价来讲，理性回归的格局比较明显，尽管仍有一些该降价的楼盘没有降到位，楼市从总体看应该说还是产生了较大幅度的降价，整体价位正在逐步进入相对合理价位空间。而从成交量看，则还不能说是“理性回归”，因为，目前的成交量显然没有真正反映深圳的实际需求量。深圳是一个超过千万人口的特大城市，即便考虑到特殊的移民特征，有不少人可能没有考虑在深圳买房，但是，总的来看，每年的一、二手住宅需求总量肯定不应低于1000万平方米。但是，从新盘成交量看，2005年900万平方米，2006年700万平方米，2007年500万平方米，今年可能只有300多万平方米。从二手楼市看，去年略高于一手楼，今年大体与一手楼成交量持平。这样看，今年的楼市成交总量可能只有700多万平方米，还达不到2005年一手楼的成交量。显然，这种成交量无法反映深圳的真实需求，更多的需求仍然在等待和观望。如果说，过去几年上涨期裹杂了一些投机的购买力进来，引发了“不该买而买”的非理性需求状态，而在房价逐步进入相对合理的通道时，正常的刚性居住需求也由于在某种舆论引导下对后期走势抱有一定程度的担心而迟迟不愿入市购房，则会导致产生另外一种“该买而不买”的非理性需求状态。

二、深圳房价的高低问题

为什么那么多的深圳住房需求，包括刚性需求在等待和观望？从现象看，似乎在印证一种流行的说法：买涨不卖跌。在楼市下降通道里，人们担心买了房子后，房价再下降。而我们看到的主流舆论似乎是以“降价”为主导的。降价对于等待卖房的市民来说，当然是好事，所以大家宁愿再多等一些时候，等出能够见底的更好的房价来。

现在的问题就来了：深圳的房价底在哪里？现在的房价到底高不高？我认为，一个地方的房价，不能太高，也不能过低，要与国民经济发展水平和居民消费水平相适应。过高，会影响居民住房消费，过低，会影响国民经济正常发展。从目前价位看，回到2006年底、2007年初的住房均价水平，我不敢说这就是深圳房价的底部了，但可以说正在进入相对合理的价位空间，在此基础上，房价下跌的空间已经明显收窄了，这是由深圳国民经济的总体发展要求和居民购房能力和客观需求决定的，而不是由少数舆论人士决定的。这种情况下，成交量按道理说，应该有一个平稳放大的过程。

从居民消费水平看，最重要的莫过于房价收入比了。通常是以1：6的比值来分析合理性，即一个家庭6年的总收入可以买得起一套住房。但是，目前的这个统计主要采用国家统计局城调队的口径，我个人认为，这个统计是不准确的，因为这个统计基本上是以被调查家庭的工资收入为主，而实际上，目前国内城市家庭还有相当部分统计外的收入，包括不少灰色收入。这些收入都会影响居民的购房需求。有一种理论界也采纳的分析方法，即个人收入占当年人均GDP的大约40%，深圳2007年的人均GDP超过一万美元，按这个数据和当年美元汇率1：7左右的比值统计，深圳人均收入大概在30000元左右。人口统计显示，目前一个家庭的人口为三点多个，这样算下来，一个家庭的平均年收入大约在10万元左右。以这种测算，在深圳买一套普通住房还是可能的。当然，平均数不能代表一切，仍然有不少人的实际收入在平均线以下，怎么办？一部分人应该进入政府保障性住房安置之列，另一部分人则需要通过市场调节，在商品房中间通过选择地段、户型、配置、服务等因素，来选择适合自己购买能力的房子，因为量力而行才是市场经济下的行为准则。

从国民经济发展的要求看，今年以来，深圳的国民经济出现了前所未有的严重局面，一季度的GDP增幅三十年来第一次低于全国平均水平。从拉动国民经济增长的“三驾马车”看，出口由于受人民币升值和国际能源、原材料涨价的影响，出现了严重的增幅减少的局面，而消费方面，由于CPI高企，股市楼市下滑，国家银根收紧，导致消费不畅，而投资方面又出现了房地产市场剧烈下滑带来的投资偏冷。目前，政府一方面通过鼓励和扶持企业发展的办法来稳定和推进出口和需求，另一方面就是加大固定资产投资力度，确保投资拉动经济增长。而在投资拉动中，房地产投资占很重要的比重。问题在于，由于目前房地产市场走弱，需求处在很强的观望和停滞状态，开发商拿地的积极性很低，去年和今年，深圳多幅土地出现流拍现象，政府土地收益必然减少，而政策规定，政府保障性住房的资金是要从土地收益中产生的。显然这种流拍现象会影响政策性住房的建设。从另一方面看，市政府从满足市民住宅需要的角度出发，做出了未来5年平均每年提供包括政策保障性住房在内的大约八、九百万平方米住宅面积的建房计划。在当前这种房地产低迷情势下，这个计划很容易让人想起香港1997年后房地产市场低迷态势下，港府仍然作出的那个麻烦不断的“八万五计划”，当然这个居屋计划最后是停止执行了。因为，深圳下一步如果新盘供应突然大规模放量，加上新盘存量和二手房，将导致供给总量远高于市场实际需求的地步，那将进一步强化供大于求的局面，结果是进一步助推房价下跌，带来市场的波动，继续影响深圳国民经济的正常发展。

三、宏观调控不等于“救市”论

深圳市某官方背景的研究机构在年中报告中提出，根据近一年来深圳住宅市场的下跌调整格局，建议政府在税收等方面推出一定的鼓励措施，来保障房地产市场的平稳和健康发展。我认为这个建议是有道理的。然而，在深圳舆论界，这个建议被一些人称为“政府救市论”。事实上，这个报告提出的建议仅仅是属于政府的一种宏观调控的方法，并没有提到什么“救市”不“救市”，某些人用“救市”这个词形容也太夸张了。当房价涨得过快的时候，政府出台一些政策予以适度干预；当房价跌得过快的时候，政府也可以出台一些政策予以干预，这是完全正常的，真正的市场经济决不是把一切都交给市场，而是市场和政府这两只手都要合理地用。有一种说法，认为政府不能干预，这是连最基本的道理都抛在脑后了。当然，政府如何干预，是要选择的，比如，更多的是采取经济和法律的手段，但是说政府不能干预，显然是常识性的错误。美国应该是市场经济最发达的国家了吧，但是我们可以看看，次贷危机下，美国政府出手的力度相当大，给“两房”的政策扶持力度几乎让我们不敢想象。当然我们不能说，美国怎么也搞起计划经济来了。

事实上，从2003年以来，随着中国房地产市场的逐步趋热，国家和中央政府就一直在推进适度的干预，包括采取货币、税收、法律、行政等各种办法，防止房地产泡沫对房地产市场的负面影响加剧。当然，2007年9月推出的第二套房贷的货币政策是一个关键性干预，从深圳看，楼市的真正下跌，最后就是这个干预的效果。如果一定要用“救市”的概念，这不就是最大的“救市”吗？为什么当时推出这种对房地产市场有极为重大影响的国家政策时，有些人没有说这是“救市”，反而对深圳本地的一个希望政府出台一些相关政策的小小建议冠以“救市”来大加批驳？这实在是咄咄怪事。我希望房地产舆论界千万不要总搞一些不着边际的事情，任由一些人在那里搅乱舆论导向。

四、深圳房地产发展应该明确的几个问题

深圳房地产发展到今天，可以说大体要经历一个完整的轮回了，就是发展起来，涨上来，涨到不合理的地步，再跌回来，跌到合理的位置，然后再继续发展。我认为，对于深圳房地产下一步的发展，我们应该有如下一些明确地认识：

第一，必须保持房地产市场的合理、稳健的发展。总希望房价上涨显然是错误的，但是，希望房价一直跌下去的想法也是不对的。深圳房地产界现在有一种怪现象，“剑客”横行，怪论当道，一会儿搞什么“专家打赌”，一会儿又冒出个“千亿断供”，紧接着就来了“万人购房团”。当这些躁动的东西充斥深圳房地产市场，并诱导人们的目光偏离了对城市经济平稳健康发展和居民合理正常的居住消费的关注时，这完全是改革开放先锋城市深圳的悲哀。我认为深圳在房地产发展方面应该恢复传统的大气和从容，负责任的各界人士应该团结起来，真正为这个城市的长远着想。从目前情况看，深圳的楼市已经到了需要相对稳定发展的阶段，不应该鼓励大起大落，政府和业界应该着眼于在新的起点上的产业整合、制度建设、行业规范和市场培育，而不是让少数“剑客”式的人牵制市场的走向。

第二，房地产业应该为保持深圳国民经济的合理、健康、快速发展继续做出贡献。近来，党中央、国务院根据全国上半年宏观经济发展的实际，提出由原来的“双防”改为“一保一控”，并且央行也将配套对去年以来实行的从紧的货币政策进行局部微调。这是国家在宏观调控方面的重大转变。其中的一个核心指向是，不能让国民经济萎缩退步。从深圳角度看，这个问题显得更加迫切。今年以来的经济形势不容乐观，其中，房地产市场的低迷态势是做了很大“贡献”的。让暴利充斥的房地产市场在较短时间内跌下来，这是大好事，但是，当这个市场低迷到对国民经济的良性发展都要产生严重负面作用的时候，就应该收敛了。恢复深圳房地产市场的良性发展，决不是说要让房价掉头再次走高，这是不现实的，也是不合理的，房地产商和中介再也不要干那种可以任意提价的蠢事。我认为房价在相当长一段时间内应该保持平稳。良性发展的主要表现应该是楼市能够真正按照实际需求实现应该有的成交量。现在的成交量完全没有反映出深圳的真实需求。让那么多房子卖不出去，让那么多应该买房的市民在那里持币观望，这种现象是不正常的。政府也好，舆论也好，专家也好，开发商也好，大家都应该认真想一想如何真正解决深圳的经济困难，而不是在那里各自为自己的一己之利而战。

第三，深圳已经无法忽略香港房地产的影响。总有些人对于把深圳和香港进行直接比较不以为然。但是，深港之间日益强化的互动已经是不可逆转的事实。现在，深圳和香港之间的合作正在加大力度，已经提出要在未来共建深港国际大都会。现在两地的交往日益频繁，特别是香港人到深圳工作、置业的人越来越多，深港之间的那条管理线正在日益虚化。这种情况下，问题就出来了，从两地的经济差距看，香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP10000美元，香港平均房价约4万元港币，深圳平均房价1万多元人民币。显然，随着深圳经济的快速发展，两地的经济实力会不断缩小，相应地，两地的楼市价格也会慢慢地接近，这是不以人的意志为转移的。当然，真正出现价格接轨，要等到二十年以后，而这种缓慢的接轨过程就发生在每一年中。这就意味着，如果我们不能保持深圳房地产市场的平稳、良性发展，而是任由它长期低迷下去，可能的结果是，到了一定的时段，这个市场会出现报复性反弹，再一次的暴涨格局不能说就一定不会出现。为了防止这种局面的出现，就应该未雨绸缪，通过理顺行业和市场，加大对非理性的暴涨和暴跌两个方向的宏观调控力度，来确保深圳房地产市场的良性发展。这是保持深圳经济稳定健康发展的需要，是保障深圳市民基本住房条件的需要，是维护深港正常关系的需要，也是认真完成中央交给深圳的维护香港繁荣稳定任务的长期需要，每一个深圳人都应该在这个问题上保持清醒的认识。

               （作者系综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、研究员）